Cómo el terremoto está desnudando la falta de transparencia del negocio inmobiliario mexicano

Desde hace una década, Ciudad de México ha estado construyendo una herramienta para saber cuáles son las zonas más propensas a catástrofes naturales. En el llamado ‘Atlas de riesgos’ se han invertido 5.6 millones de dólares solo desde 2015, de acuerdo a la senadora María Verónica Martínez. Sin embargo, muy pocos saben lo que este atlas dice. A pesar de 113 solicitudes de transparencia, el gobierno local se ha negado a cederlo al público.

“En materia de riesgos geológicos, conocimiento es seguridad”, comentó en el periódico Milenio el periodista e historiador Héctor Aguilar Camín. “[A quienes lo han pedido] se les ha respondido, entre otras cosas, que solo pueden conocer el atlas quienes puedan demostrar un ‘interés jurídico’. Podría responderse que los habitantes de la ciudad tienen algo más que un ‘interés jurídico’ en el acceso al atlas de riesgo: tienen un interés vital’”.

La impresión de muchos al respecto es que, con este secreto, se trata de favorecer al sector inmobiliario. Luego de fuertes presiones posteriores al terremoto, el jefe de gobierno de la ciudad, Miguel Ángel Mancera ha comenzado a dar señales de que haría público el documento. Pero, más allá de que lo haga o no, este es uno de los muchos ejemplos de la opacidad con la que se maneja el negocio de la construcción en Ciudad de México.

“En todo el mundo el sector inmobiliario tiende a ser de los más corruptos, pero en México el nivel de corrupción es grandísimo”, dice el economista y urbanista Salvador Medina, quien agrega que la complejidad de regulaciones y jurisdicciones superpuestas hace más difícil entender las reglas del juego y da pie a que sea fácil evadir estas mismas. “Si tienes suficiente poder para corromper a alguien, puedes lograr beneficios de cambio de suelo, de altura, etc. Y no es fácil ver y conocer algunas cosas. Hay registros centrales y más o menos te responden cuando solicitas información, pero a nivel delegacional se hace complicado”.

Hoy, esa falta de transparencia está dificultando la labor de los medios y la sociedad civil para analizar responsabilidades frente a los miles de edificios dañados y 38 caídos (incluso la recuperación de los cuerpos ha sido cuestionada por su poca transparencia, como lo muestra esta historia de la periodista Marcela Turati). Otro ejemplo de esta actitud es el actuar de los llamados ‘directores responsables de obra’ o DRO, especialistas responsables de que una construcción se haga siguiendo las normas.

“Hay constructoras que ya tienen a su director responsable de obra preferido y que construyen constantemente y contratan a ese DRO, lo que quiere decir que este es muy activo, conocido y tiene mucho trabajo”, dijo al New York Times Jorge Ortiz, uno de estos inspectores. “Y en ocasiones el que tiene varias obras está menos, o no visita, durante todas las fases de construcción y ahí probablemente se den algunos descuidos”.

Fiscalizar a los DRO, así como otros temas, se hace difícil a pesar de los esfuerzos de periodistas y organizaciones civiles (como este colectivo que ya se está organizando). “Lo del Atlas de riesgo, lo de la base de datos de los directores responsables de obra [ esta desapareció y volvió a aparecer en los días posterremoto] y otros temas, ilustra que la Ciudad de México todavía no tiene formas de garantizar que las bases de datos estratégicas para la decisión colectiva estén a disposición de los ciudadanos”, dice Eduardo Bohórquez, director ejecutivo de Transparencia Mexicana. “Aunque los niveles de acceso a información siguen siendo mejores que otras entidades federativas del país, las políticas de apertura gubernamental todavía tienen un amplio espacio para mejorar”.

Incluso identificar los inversionistas y las constructoras que realizaron una obra puede ser difícil. Es común la creación de empresas específicamente para un proyecto, las cuales desaparecen cuando se termina el edificio. Y la obligación de presentar la información básica del proyecto en el exterior de la construcción (incluyendo el tamaño del edificio en pisos y superficie) es algo que se aprobó recientemente, pero desarrolladores han presentado alrededor de 250 demandas para detener estos requerimientos, según informó el sitio especializado Obrasweb.

Los expertos también han criticado otras herramientas aprovechadas por los privados, como los distritos de desarrollo especial y la transferencia de potencialidad, que permite ‘vender’ los excedentes de altura de un edificio para que otro construya más. “Ambos funcionan como fideicomisos privados, lo que genera un problema de accountability gigantesco”, dice Salvador Medina.

A medida que el polvo y los escombros se vayan disipando, esta necesidad tendrá cada vez más importancia para la credibilidad del gobierno y del sector de la construcción. “La apertura de las bases de datos sobre riesgos o sobre los directores responsables de obras van a ser cruciales para tener confianza entre la población en términos de las investigaciones judiciales que se realicen”, explica Eduardo Bohórquez. “La transparencia y la apertura gubernamental cumplen una labor central para la reparación de daño y el acceso a la justicia después de una tragedia como la del 19 de septiembre”.

Ahora, este es solo uno de los pasos que México tendrá que tomar si quiere construcciones más seguras. Aunque muy relacionado, el otro será que derechamente se cumplan las leyes, algo que medios e investigadores han denunciado ya antes del terremoto. En un artículo publicado en 2015, académicos del Instituto de Ingeniería de la Universidad Autónoma de México (UNAM), analizaron una muestra de 150 edificios de altura media y llegaron a duras conclusiones.

“Muchos [edificios] tendrían un desempeño inadecuado en un terremoto intenso”, escribieron los investigadores en ese momento, pronosticando lo que se vio el 19 de septiembre. “Parece ser que el regulador no está cumpliendo su deber. Los dueños e inquilinos pueden estar viviendo en edificios que no son tan seguros como asumen”.

El cumplimiento de las leyes y la transparencia en los meses que vienen será clave, además, para la prevención en los terremotos que traerá el futuro. “En el ‘85 cambiaron muchas cosas, pero después las malas costumbres volvieron a existir”, concluye Salvador Medina. Para él, las lecciones del terremoto en cuanto a estándares de construcción y transparencia es algo que hay que sacar en limpio. “Si lo sucedido es mal aprovechado, va a ser muy negativo en muchos sentidos”.