¿Por qué la vivienda asequible es tan cara?

Los limitados presupuestos de las ciudades y los crecientes costos de construcción están dificultando la creación de más hogares.

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Por:
Joe Cortright.
Los Schmidt Lofts, en St. Paul, cuando se estaban construyendo. Hoy un 80% de sus inquilinos son blancos.
Los Schmidt Lofts, en St. Paul, cuando se estaban construyendo. Hoy un 80% de sus inquilinos son blancos.
Imagen Ariana Lindquist/Bloomberg via Getty Images

En muchas ciudades, la vivienda asequible tiene un problema: no es asequible. Jerry Brown, gobernador de California, volvió a señalar esto de manera enfática con su nuevo presupuesto estatal. Ha declarado que no se invertirán nuevos recursos estatales en subvencionar a la vivienda asequible hasta que los gobiernos estatales y locales encuentren maneras de reducir los costos.

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El año pasado, el líder californiano ofreció 400 millones de dólares en fondos adicionales del estado para la vivienda asequible si se flexibilizaban algunos requerimientos legales. Grupos sindicales y ambientales bloquearon esta posibilidad y ahora el gobernador retiró definitivamente la oferta. “Tenemos que reducir la estructura de costos de la vivienda y no sólo buscar formas de subvencionarla”, dijo Brown.

Pero los costos son considerables. En San Francisco, uno de los proyectos más grandes de vivienda asequible (1950 Mission Street), donde cada unidad cuesta más de 600,000 dólares. Y esa cifra no está bajando: nuevas unidades en Candlestick Park —otro complejo construido por la ciudad— costarán casi 825,000 dólares cada una, según indican reportes recientes en la prensa. El fondo de lo que dice Brown es que, cuando se considera el costo por unidad, la construcción de vivienda para familias de bajos ingresos simplemente queda fuera del alcance fiscal de California.

Si bien el problema es extremo en San Francisco, también se presenta en otros lugares. En St. Paul, Minnesota, la vivienda asequible (mayormente unidades de un dormitorio) en un edificio renovado del centro de la ciudad cuesta 665,000 dólares por unidad.

En Portland, Oregon, el recién electo alcalde Ted Wheeler ha prohibido temporalmente el gasto adicional de fondos recaudados por la emisión de bonos de la ciudad, la cual fue aprobada en noviembre 2016 y tiene un valor de 258 millones de dólares. Un poco antes de que Wheeler asumiera su cargo, la Oficina de Vivienda de Portland se comprometió con gastar casi un 15% de los fondos recaudados por los bonos en adquirir un complejo existente de vivienda de 263 unidades. La ciudad pagará un total de 51 millones de dólares, aproximadamente 193,000 dólares por unidad, para el edificio. El costo de nueva construcción tiende a ser todavía más alta: a menudo los proyectos públicos necesitan diseño más elaborado, certificación LEED, espacios públicos adicionales y costes generales más altos.

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Se suele decir que la construcción de vivienda asequible subvencionada cuesta considerablemente más que la construcción de vivienda a precio del mercado. Los desarrolladores inmobiliarios privados pueden construir nueva vivienda multifamiliar a costos mucho más bajos. Un empresario local ha construido nuevos departamentos de un dormitorio en Portland con un costo de menos de 100,000 dólares por unidad, aunque tienen menos comodidades y están en ubicaciones menos céntricas que la mayoría de los proyectos construidos con fondos públicos. En Portland, Rob Justus —un empresario local privado— ha propuesto construir 300 departamentos y venderlos a la ciudad por 100,000 dólares cada uno. El proyecto sería del tipo 'llave en mano', es decir, el empresario se encargará de todo y dejará a los departamentos listos para mudarse los inquilinos, pero sese administrará como vivienda asequible. Otra medida posible para ahorrar en costos sería la construcción fuera del sitio. El Centro Terner de la Universidad de California Berkeley tiene un nuevo reporte que explora la posibilidad de construcción prefabricada que se realizará fuera el sitio para así reducir los costos de construcción.

El alcalde Wheeler ha expresado las mismas preocupaciones del gobernador Brown: "Hemos agregado muchos programas a la vivienda asequible que quizás sean atractivos a nivel social. Pero cuando la meta es crear la cantidad máxima de nuevas puertas, tenemos que reducir los costos y producir más oferta para el mercado lo más rápido que sea posible".

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En Minneapolis y St. Paul, Myron Orfield ha señalado que la distribución de créditos fiscales y la concentración de corporaciones de desarrollo comunitario en vecindarios urbanos han tendido a producir más vivienda en ubicaciones urbanas costosas. Orfield también culpa los altos costos generales de las corporaciones de desarrollo comunitarios.

"Los programas centrales de desarrollo en ciudades son ineficientes. Se gastan mucho más por unidad de nueva vivienda asequible en las ciudades centrales que [el total de] los costos comparables de vivienda en los suburbios más pudientes y ricos en oportunidades. Muchos de los desarrolladores inmobiliarios principales que trabajan en las secciones más pobres de la región también les pagan salarios muy altos a sus gerentes. Como resultado, el sistema de financiamiento incentiva a los proyectos de costos más altos en barrios segregados en lugar de proyectos de costos más bajos en barrios integrados".

Quizás el problema central de la asequibilidad de vivienda sea uno de escala: la cantidad de unidades que podemos proveer es muy pequeña. Esto resulta cierto, ya sea que hablemos de vales de Sección 8 (los cuales llegan a aproximadamente 1 de cada 5 familias con derecho a recibirlos) o bien de requisitos de zonificación inclusiva (los cuales proveen sólo puñados de unidades en la mayoría de las ciudades).

Los costos muy altos de construcción por unidad de la vivienda asequible sólo hacen que el problema sea más fastidioso: la presión de hacer que cualquier proyecto construido sea más distintivo, rico en comodidades y ecológicamente amigable significa que la cantidad limitada de fondos públicos terminan construyendo menos unidades. Y muy pocas unidades —la escala— es el verdadero problema en este caso.

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La combinación de fondos públicos muy limitados para la vivienda asequible —incluso en las ciudades más prosperas y liberales—, así como la tendencia de que la vivienda subvencionada con fondos públicos de ser casi tan cara como la nueva vivienda ofrecida a precio de mercado, es una receta para el fracaso.

Este artículo originalmente fue publicado en inglés en CityObservatory.

Buffalo, al norte del estado de Nueva York, es la ciudad más asequible de EEUU.
Cincinnati, en Ohio, es la segunda ciudad más asequible de EEUU.
Cleveland, en Ohio, comparte los primeros puestos en asequibilidad.
Rochester, en el estado de Nueva York, es otra de las localidades más asequibles de EEUU.
Pittsburgh también destaca por su asequibilidad.
Detroit, Michigan, ha sufrido con la crisis económica, pero su mercado es más asequible ahora.
Grand Rapids es una de las dos ciudades de Michigan destacadas por el estudio.
Oklahoma City también es parte de las ciudades más asequibles de EEUU.
St. Louis, en Missouri, es otra de las ciudades cuyo mercado de bienes raíces destaca por su favorable costo.
Columbus, otra ciudad de Ohio valorada por su asequibilidad.
Indianápolis también es parte de esta lista.
Lousville, en Kentucky, alcanzó a estar dentro de la lista de ciudades más asequibles en EEUU.
Kansas City, en Missouri, también está dentro de las ciudades grandes más asequibles.
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Buffalo, al norte del estado de Nueva York, es la ciudad más asequible de EEUU.
Imagen Miklmar/iStock
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