¿Otro recorte tributario? Un plan republicano pone el ojo al impuesto sobre la ganancia por la venta de una casa

A menos de un mes de la aprobación de una ley de recortes tributarios y un enorme gasto en su ofensiva migratoria, el presidente Donald Trump dijo que evalúan posibles ajustes a otro impuesto federal.

"Estamos pensando en eliminar el impuesto a las ganancias de capital (sobre las ventas) de casas", respondió este martes a periodistas en la Oficina Oval. Trump no dio más detalles, pero el potencial plan se parece a un proyecto de ley presentado hace unas semanas por la representante republicana Marjorie Taylor Greene de Georgia.

El Servicio de Rentas Internas (IRS) ya permite a algunos contribuyentes restar a sus ingresos totales parte de las ganancias que obtienen al vender la casa en la que residen. Para acceder a este alivio deben cumplir varios requisitos: el más importante, que la casa vendida haya sido su residencia principal.

Greene propone que no se deba pagar impuesto alguno al IRS cuando se logra una ganancia por la venta de esa vivienda primaria. "El impuesto sobre las ganancias de capital (o la ganancia que se tiene al vender un activo) sobre las ventas de casas es obsoleto y representa un peso injusto, especialmente en el mercado de la vivienda actual, en el que se han disparados los precios", explicó la legisladora conservadora en un comunicado.

Se desconoce por el momento cuánto apoyo pueda tener este proyecto. Los representantes tendrán un mes de un receso adelantado este martes por el líder republicano Mike Johnson, en una maniobra para sofocar la presión en la Cámara Baja por el 'caso Epstein' que empaña el gobierno de Trump.

Si bien el plan parece tener el visto bueno presidencial, cualquier propuesta para recortar más los impuestos federales posiblemente enfrente trabas en el Congreso porque significaría menos dinero para un fisco complicado por un creciente déficit presupuestario.

Tan reciente como este mes fue aprobado el plan con puntos clave de la agenda de Trump. Entre ellos estuvieron extender de forma permanente los recortes tributarios que fueron aprobados en su primer gobierno y crear deducciones temporales a quienes reciben beneficios del Seguro Social e ingresos por propinas y horas extra.

En suma, la Oficina de Presupuesto del Congreso (CBO) estimó el 21 de julio que la nueva ley profundizará en $3.4 billones (trillion en inglés) el déficit de Estados Unidos en la próxima década, una cifra un poco más elevada a la que había dado anteriormente.

A continuación explicamos al detalle el impuesto en la propuesta legislativa de Greene y contexto clave alrededor del mercado de la vivienda:

El impuesto sobre las ganancias por la venta de una casa principal

La ley en Estados Unidos exige que en algunos casos se le pague un porcentaje al IRS cuando un contribuyente tiene una ganancia por la venta de un activo. Un activo puede ser desde una casa hasta las acciones de una compañía en la bolsa de valores.

Lo que se pague en impuestos sobre las llamadas ganancias de capital dependerá de varios factores. Uno de ellos es por cuánto tiempo la persona tuvo el activo, porque si lo tuvo por menos de un año se le considerará una ganancia de corto plazo por la que habría que pagar más impuestos.

El IRS también toma en cuenta el ingreso total del contribuyente al calcular el pago de los 'taxes' por una ganancia de capital. A algunas personas, por ejemplo, no se les cobra un impuesto sobre las ganancias de capital si sus ingresos están por debajo de cierto umbral. A otras se les cobra un impuesto del 15% sobre esas ganancias o incluso hasta el 20% en ciertos casos.

En el caso específico de la venta de una casa principal, el IRS permite desde 1997 reducir una parte de la ganancia que se obtuvo al venderla al momento de preparar la declaración de impuestos. Si vendiste la casa en la que resides y presentas tu declaración de forma individual es posible que puedas restar $250,000 a esa ganancia. Si preparas la declaración de forma conjunta, entonces posiblemente puedas restar $500,000. El IRS lo cataloga como la exclusión de impuestos sobre la venta de una vivienda.

Cuándo el IRS considera que se trata de una residencia principal

Se puede acceder a esta exclusión únicamente cuando se trata de la vivienda principal del contribuyente. Es decir, la vivienda en la que reside.

Para demostrar que es una casa principal, el IRS evaluará por ejemplo si la dirección de la casa es la misma que aparece en la correspondencia que recibes del Servicio Postal, en la tarjeta electoral, en las declaraciones de impuestos federal y estatal, y en la licencia de conducir. También tomará en cuenta si la casa está ubicada cerca del trabajo y banco del contribuyente.

No necesariamente tiene que ser una casa, puede ser un apartamento, un condominio, una casa móvil o una 'casa bote'.

Y la persona que la vende debe haber sido su dueña y haber vivido en ella por al menos 24 meses en los cinco años previos a la venta. El IRS da pie a otras consideraciones que es recomendable revisar en esta publicación y consultar con un experto en impuestos.

Además es posible acceder a esta exclusión de forma parcial, si es que la persona debió, por ejemplo, vender su casa porque cambió su lugar de trabajo o tuvo un problema de salud o imprevisto.

Qué dicen agentes de bienes raíces y expertos

La National Association of Realtors apoyó el año pasado otro proyecto legislativo que abordó este asunto. En ese momento, la asociación puso sobre relieve que los montos de la exclusión de impuestos del IRS sobre la venta de una casa no han sido ajustados desde 1997 y que, como los precios de las viviendas han subido considerablemente desde entonces, muchas personas se abstienen de vender para no tener que pagar impuestos por la ganancia que obtendrían en esa transacción.

La exclusión de impuestos sobre la venta de una casa "nunca ha sido ajustada a la inflación. Estos umbrales desfasados distorsionan el mercado inmobiliario y afectan los inventarios (de viviendas en venta)", dijo la asociación.

"Las personas mayores en los mercados donde los precios han subido en muchos casos no pueden vender porque tendrán que pagar impuestos, simplemente porque el valor de sus casas subió con el tiempo", agregó la asociación. "Muchos postergan vender para vivir en un lugar más pequeño o para reubicarse porque le temen tanto a los impuestos como al costo de tener que comprar nuevamente. Esto está ajustando los suministros (de casas) y apuntalando los precios para los compradores más jóvenes".

Sin embargo, algunos expertos han recordado que muchas personas actualmente no tienen que pagar impuestos sobre las ganancias por la venta de su casa porque esas ganancias no superan la exclusión del IRS. A modo de referencia, el precio promedio de una casa en Estados Unidos se ubicó en $435,300 en junio de este año, de acuerdo con datos de esta asociación.

También consideraron que, si bien un cambio en este impuesto puede hacer que más personas vendan y eso eleve la cantidad de propiedades disponibles en el mercado, algunas de esas viviendas posiblemente serán compradas por inversores que presionarían los precios más al alza.

Qué ha sucedido con los precios de las casas y qué se espera hacia adelante

La subida de los precios de las casas se aceleró en 2021 y 2022, en medio de una caída de las tasas hipotecarias, según un análisis de Cotality (antes conocida como CoreLogic), una empresa que recopila datos sobre las propiedades en Estados Unidos.

El alza en los precios llevó a que un número creciente de dueños de casas encararan por primera vez el impuesto por las ventas de ellas, debido a que sus ganancias superaron los umbrales de la exclusión del IRS. "Esto es porque el valor de sus propiedades se duplicó, triplicó o incluso cuadruplicó desde que adquirieron su hogar", se lee en un análisis del año pasado.

Cotality explicó que, entre 2000 y 2003, el 1.3% de las ventas de casas (o 38,000 ventas al año) dieron ganancias por encima de los topes del IRS. Para 2018 y 2019, el porcentaje era de 3% (o 130,000 viviendas al año).

"Pero eso cambió hace unos años porque los precios de las viviendas subieron significativamente. En 2022, más de 300,000 ventas de casas registraron ganancias por encima del límite de la exclusión de $500,000, un alza impresionante de 140% en comparación con los niveles previos a la pandemia", explicó.

Un análisis comisionado por la National Association of Realtors mostró que 34% de los dueños de casas (unos 29 millones de propietarios) obtendrían una ganancia por encima de $250,000 si la venden, y que 10% (cerca de 8 millones) registraría una ganancia por encima del otro umbral de $500,000 para quienes declaran impuestos junto con su cónyuge. Esos porcentajes, agregó el estudio, crecerían a 56%, en el primer caso, y a 23%, en el segundo, para 2035.

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