Cómo optimizar tus impuestos si vendes tu casa

Si se disparó el valor de tu casa, enhorabuena. Si decidiste venderla, ten cuidado.

El asesor financiero James Guarino advierte que algunos de sus clientes no se han dado cuenta de que las plusvalías derivadas de la venta de una casa pueden traer como sorpresa cuantiosos impuestos al presentar el tax return, y para entonces ya podrían habérselo gastado o invertido en otra casa.

“No se ponen muy contentos cuando se dan cueta de que el Tío Sam no solo va a cobrarles impuestos como ganancias del capital sino que quedan expuestos también a nivel estatal”, dice Guarino, un contador público certificado ( CPA) y planificador finaciero certificado ( CPF) en Woburn, Massachusetts.

Los propietarios de larga data que se beneficiaron de anteriores regulaciones fiscales, que permitían reinvertir los impuestos a las ganancias de una casa en la siguiente, se pueden llevar una desagradable sorpresa. Esas viejas normas podrían suponer el pago de impuestos incluso si estás por debajo de los límites de exención actuales de $250,000 por persona.

Entender cómo los beneficios por la venta de vivienda se calculan y cómo puedes, legalmente, reducir los impuestos que pagas, puede ahorrarte mucho dinero y estrés si estás planificando hacer caja con el actual boom de precios.

¿Cómo ha cambiado la regulación fiscal?

Hasta 1997, los vendedores de una vivienda no tenían que pagar impuestos en sus beneficios si reinvertían sus ganancias en otra de igual o mayor valor en los siguientes dos años. Además, las personas con 55 años o más podían beneficiarse una vez de una exención de impuestos en los primeros $125,000 de beneficios.

La Ley de Alivio de los Contribuyentes de 1997 cambió la regulación de forma que, en lugar de reinvertir los beneficios, los vendedores podían excluir hasta $250,000 de los beneficios de su declaración. Para acogerse a la exención completa, debía haber sido el dueño y haber vivido en la casa en los cinco años anteriores. Para las parejas casadas, la cantidad podía ser de $500,000.

Esos límites no han cambiado en 25 años, mientras los precios de las viviendas se han triplicado. La venta media cuando se aprobó la ley era de $145,800 según el Banco de la Reserva Federal de St. Louis. En los primeros tres meses de este año, ascendió $428,700 de media, calculada como el corte entre entre la mitad que se vendió por más y la otra mitad se vendió por menos.

Es así que incurrir en un hecho imponible al vender una casa era algo raro más allá de los mercados de lujo y de las ciudades muy caras. Pero eso ya no es así.

¿Cómo calcular la ganancia de capital?

El primer paso para determinar tus ganancias es identificar la cantidad que has hecho con la venta. Eso es el precio menos los costes de la operación, como por ejemplo la comisión del agente inmobiliario. Luego hay que determinar la base fiscal, esto es generalmente lo que costó más algunos gastos de cierre y mejoras. Cuanto mayor sea, menores seran los potenciales impuestos.

Digamos que has cobrado $600,000 por la venta de una vivienda que originalmente compraste por $200,000 y remodelaste la cocina por $50,000. Para calcular la ganancia de capital tienes que restar esos $250,000 (la base fiscal) a los $600,000 (la venta). El resultado es $350,000, pero eso no es todavía la base imponible necesariamente.

Alguien soltero, puede excluir $250,000 y pagar impuestos por los restantes $100,000. En general, las ganancias de capital a largo plazo tienen un 15% en impuestos federales, aunque podrían llegar a ser 20% si son suficientemente altas. Una pareja casada puede excluir hasta $500,000 con lo que en el caso que vimos no pagarían impuestos.

Pero la base fiscal puede ser menor que el precio de compra, sin embargo, si habías diferido ganancias de viviendas anteriores, recuerda la CPA Mary Kay Foss de Walnut Creek, California.

Digamos que al vender una casa en 1997 reinvertiste los $175,000 de beneficios en la nueva casa que te costó $200,000. La base fiscal inicial sería entonces de $25,000 y si la vendiste por $600,000, las ganacias serían de $525,000.

Otros factores pueden ampliar la base fiscal y reducir las ganacias gravables. Si fuiste dueño de la casa junto a una pareja fallecida, al menos la mitad de la casa puede ser elevada al precio de mercado del momento del fallecimiento. Y en estados como California, las dos mitades.

¿Cómo reducir los beneficios gravables?

Otra manera de engordar la base fiscal son las mejoras en la casa. Para que sirvan, deben “agregar valor a la casa, prolongar su vida útil o adaptarla a nuevos usos”, según la Publicación 523 del IRS, “Vendiendo tu casa”.

Una obra que suma habitaciones, trabajos para renovar la cocina o poner plomerías nuevas cuentan. Las reparaciones y mantenimiento como pintar, generalmente, no. Tampoco puedes incluir mejoras que luego son retiradas o reemplazadas.

Los vendedores deberían leer atentamente la publicación 523 del IRS para entender qué gastos pueden reducir sus ganancias sobre el papel, y mantener documentación como recibos para el caso de que sean auditados, comenta Susan allen, del Instituto Estadounidense de CPA.

“Ser proactivo con tu mantenimiento de registros porque todos sabemos que si vas a buscar algo de hace 10 años es muy difícil de encontrar”, afirma Allen.

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Esta columna fue provista a AP por el sitio de finanzas personales NerdWallet . El contenido tiene un propósito exclusivamente educativo e informativo y no constituye asesoría financiera.

Liz Weston (@lizweston) es columnista de NerdWallet.